La sphère juridique devient de plus en plus élargie de sorte à caractériser de nouveaux types de contrats. Il est actuellement possible de fractionner la propriété d’un bien et ne céder qu’un seul ou deux de ses démembrements. On parle ici d’usufruit. Non loin de croire qu’il pourrait s’agir d’une sorte de fruit, l’usufruit constitue un acte conclu entre deux parties nommées : l’usufruitier et le nu-propriétaire.
L’usufruit : Zoom sur sa description et ses caractéristiques
Le Code civil Français (CCF) définit l’usufruit comme : « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété ». Pour une rapide compréhension, il faut remonter vers les composantes du Droit de propriété. Ce dernier possède trois démembrements : l’usus ou le droit d’utiliser le bien, l’abusus ou le droit d’en disposer et le fructus ou le droit en percevoir les fruits. Dans cet acte juridique, l’abusus est gardé par le propriétaire du bien appelé le nu-propriétaire tandis que l’usus et le fructus sont transférés à l’usufruitier moyennant le paiement d’un prix d’achat.
L’usufruit peut porter sur un bien mobilier. On parle de quasi-usufruit si l’objet est un bien consommable au premier usage. Mais généralement, il a pour objet un immeuble. Il importe de se référer aux articles 274 et 587 du CCF. Le Code général des Impôts apporte également des dispositions régissant l’usufruit. Il est conclu pour une certaine durée décrite dans le contrat ou, à défaut, s’éteint au décès du souscripteur. C’est donc un droit viager.
Le contrat est fréquemment rencontré dans le cadre de successions patrimoniales. Dans le cas où un souscripteur d’assurance-vie décède alors qu’il a prévu un usufruit dans son testament, les deux parties prendront une charge pécuniaire selon leurs parts respectives. La Loi permet aussi au conjoint de demander un usufruit ou un droit d’habitation sur l’immeuble qu’occupait son époux. demembrement.fr avance plus de renseignements afférents à ce type d’acte, rendez-vous sur ce site pour connaitre les détails.
Il fait naître des droits et obligations à l’égard de l’usufruitier et de son cocontractant
Un contrat tient lieu de loi entre les parties. Seules les deux parties seront tenues par les clauses de l’acte auxquelles elles ont assigné un consentement mutuel. Ainsi, chacun doit remplir leur propre obligation et pourra réclamer la jouissance de son droit à l’autre partie.
Pour l’usufruitier, il est tenu de payer le montant convenu à son cocontractant qui a pour obligation de lui transférer le droit d’user de l’immeuble et/ou d’en percevoir des fruits. Ayant donc droit à l’utilisation, l’usufruitier peut occuper ou louer le lieu et en percevoir les loyers. C’est ici la différence de l’usufruit avec le simple droit d’usage qui est limité à l’habitation. Il peut également hypothéquer celui-ci, mais il n’a pas le droit de le vendre, de le transmettre ou de le donner sans l’accord du nu-propriétaire.
Pour le nu-propriétaire, il garde la propriété du bien, mais a l’obligation de transférer le droit d’usage de l’immeuble à son cocontractant. Ce dernier prend en charge les petits entretiens, mais les grandes réparations incombent au nu-propriétaire. Au terme du contrat, l’usufruitier est tenu de restituer le bien à son état initial et ne peut réclamer d’indemnités pour les améliorations.
C’est enfin à l’usufruitier de s’acquitter de la taxe foncière, mais la taxe d’habitation revient au locataire.
Souscrire tel contrat : quels sont les avantages ?
Il est d’essence de bien cerner les avantages d’un contrat avant de le souscrire. Acheter uniquement un démembrement de la propriété d’un immeuble est largement moins chère qu’investir pour l’achat de celui-ci dans la totalité de sa propriété. Pourtant, les avantages sont plus pesants, car l’usufruitier dispose du bien et il pourra en faire une source de revenus. C’est ici le principal privilège de cet acte.
Des prescriptions particulières et bénéfiques à l’usufruitier sont applicables dans l’hypothèse où il décide d’acheter l’ensemble de la propriété du bien à son propriétaire. Des critères selon l’espérance de vie de l’usufruitier et l’évolution de la valeur du bien entreront en jeu. Le prix pourrait être revu à la baisse dans certains cas. Si les deux parties conviennent ensemble de faire vendre le bien, des barèmes fiscaux précis s’imposent. Dans le cas où le nu-propriétaire vend la propriété, l’usufruitier peut toujours profiter de l’usufruit.
Le côté fiscal est à soulever. La charge de l’impôt qui incombe à l’usufruitier sera limitée aux seuls démembrements qu’il a achetés et auxquels il perçoit les revenus. Si l’usufruitier est une association sociale ou une entreprise, tel investissement sera exempt d’acquittement d’impôts. Aussi, l’usufruit de SCPI (Société Civile de Placements Immobiliers) a comme privilège de disposer d’un bien géré par un professionnel.
