Qu'elle soit grande ou petite, neuve ou ancienne, une copropriété doit nécessairement avoir un syndic. Le professionnalisme de celui-ci est un enjeu de taille pour les détenteurs du bien. Il se doit donc d'être efficace et d'exécuter avec transparence ses missions. Alors quel est son rôle en réalité, et comment procéder à son choix ?
Qu'est-ce qu'un syndic de copropriété ?
Il s'agit d'une personne morale (cabinet) ou physique qui est désigné pour représenter l'ensemble des propriétaires d'un immeuble bâti. De par ses différentes responsabilités, il est considéré comme le pivot de l'organisation. Son élection se fait après un vote majoritaire de l'assemblée générale des copropriétaires, suivant le principe inscrit dans l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il ne se définit pas comme un simple prestataire ou un salarié, mais plutôt comme un mandataire. En d'autres termes, bien qu'il possède une certaine liberté dans ses actions, il ne peut et ne doit pas s'opposer à la volonté de ceux qui l'ont nommé. Comme tout bon mandat, son contrat est soumis à une réglementation stricte et bien définie. Ainsi, la durée de la charge dont il jouit peut aller jusqu'à 3 ans au maximum et elle peut toutefois être renouvelée. Notez qu'il est tout à fait possible de le changer à tout moment s'il ne joue pas convenablement le rôle pour lequel il est désigné. Mais cette procédure doit obligatoirement suivre une démarche spécifique. Le site www.cotoit.fr dispose de professionnels qualifiés pour administrer une propriété commune.
Quels en sont les différents types ?
Il existe différentes formes de copropriété syndic. Le syndic professionnel est le plus répandu, car il est mieux connu par le grand public. Il se présente sous l'aspect d'un cabinet ou d'une société qui emploie selon sa taille une poignée de personnes ou plusieurs compétences (comptable, responsable des travaux, etc.). Il a à sa charge la gestion de plusieurs immeubles et dispose de toutes les garanties (contrat d'assurance, carte professionnelle, finance) et les connaissances (juridiques, techniques, etc.) nécessaires à l'exercice de ce métier. Ce type propose ses services contre une rémunération et s'applique le plus souvent pour les propriétés qui ont plus de 5 lots. Il offre d'autres alternatives comme le syndic en ligne ou le syndic à la carte qui sont également des professionnels, mais dématérialisés. Le syndic simple (non-professionnel) est quant à lui, un bénévole choisi parmi les copropriétaires. Il exerce les mêmes fonctions que le premier, mais n'est pas payé en retour. Par ailleurs, lorsque la construction est nouvelle, le promoteur désigne une personne pour jouer ce rôle. On parle du syndic provisoire ou statutaire. Il reste à ce poste jusqu'à la première assemblée générale. Il peut également se présenter face à d'autres candidats. Lorsqu'on observe des carences dans le rendement du professionnel en place, ou son inexistence, le juge en désigne un autre. C'est le modèle judiciaire.
Quelles sont les missions d'une copropriété syndic ?
Les missions de ce professionnel sont nombreuses. Il a à sa charge, la gestion administrative et financière de la copropriété. Pour ce faire, il doit convoquer au moins une fois dans l'année une AG. Avec l'appui du conseil syndical, il établit l'ordre du jour, rédige le compte-rendu et le procès-verbal. Il se doit de veiller à la conservation des archives, au maintien, à la sécurité et à l'entretien de l'immeuble. Il négocie, embauche, ou licencie les salariés et vérifie tout ce qui a trait à leurs conditions de travail. Il doit faire respecter aux occupants le règlement intérieur, et intervient lorsqu'il y a une éventuelle violation de celui-ci. Lorsque les copropriétaires décident en assemblée générale d'effectuer des travaux de rénovation, il s'occupe de la réalisation ainsi que du suivi. En fonction de l'urgence, il peut personnellement engager de petites réparations. Il se chargera ensuite de présenter et de faire approuver sa décision lors de la prochaine réunion. En outre, il émet un budget prévisionnel pour l'année qui va suivre et doit rigoureusement ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires. Notez cependant que pour chaque bâti qu'il administre, la comptabilité doit être tenue séparément. Il lui incombe la responsabilité de souscrire à une ou des assurances. Ceci, à cause des risques d'incendies, les dégâts matériels causés par une fuite d'eau ou une inondation, etc. Dans le cadre d'une procédure judiciaire, il représente le syndicat devant les tribunaux.
Comment choisir un bon syndic de copropriété ?
Pour sélectionner le bon copropriété syndic, les copropriétaires doivent tenir compte de leurs besoins et de leurs charges. Les petites copropriétés peuvent opter pour un syndic simple bénévole. Surtout, s'il règne une entente parfaite entre les occupants et qu'ils ont moins de projets à réaliser. Cependant, il est important pour eux de vérifier si la personne dispose des compétences requises pour assumer ce poste. Pour les plus grandes par contre, il est conseillé de prioriser un syndic professionnel. Le syndicat doit alors procéder à une enquête sur chacun des syndics mis en concurrence. Pour ce faire, le bouche-à-oreille est l'une des meilleures techniques pour connaître la réputation et la notoriété de ces professionnels. Les honoraires ne doivent pas être non plus négligés si le choix final doit se porter sur un syndic moins cher afin de faire des économies.
Qu'ils soient professionnels ou non, les syndics sont indispensables à l'administration d'un immeuble et ils ont plusieurs obligations. Pour engager le professionnel idéal, il faut tenir compte de certains indices comme la réputation et le prix proposé.
