Investir dans l'immobilier locatif est toujours une affaire en or à condition de bien connaître les rouages. Pour le propriétaire, le choix de la location meublée peut être intéressant. S'il souhaite bénéficier des allègements fiscaux prévus à cet effet, le statut de loueur en meublé non professionnel est plus indiqué. Zoom sur ce statut particulier du loueur en meublé.
Location meublée non professionnelle : qu'est-ce que c'est ?
Pour l'investisseur, le rempart de la défiscalisation est toujours un bon outil pour optimiser ses revenus locatifs. Et on ne pourra nier l'effet positif que la déduction fiscale apporte lorsqu'on procède au calcul du rendement de l'investissement locatif. Sur reduire-ses-impots.net, on peut trouver d'autres astuces pour alléger sa fiscalité. Mais dans le présent cas, on va s'intéresser un peu plus sur le statut du loueur en meublé non professionnel. Et pour mieux comprendre le concept, il faut avant tout comprendre ce qu'est la location meublée.
Selon la définition donnée par la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur, louer en meublé c'est équiper le logement de tout le nécessaire pour que les occupants puissent y vivre, y manger et y dormir décemment. Si le loueur veut prétendre au statut de LMNP, il faut que les revenus générés par la location n'excèdent pas les 23 000 € par an ou que ses recettes annuelles soient inférieures à 50 % de ses revenus globaux. Par ailleurs, comme la location est considérée comme une activité commerciale, les loyers perçus sont imposables dans le cadre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Si ces conditions ne sont pas remplies, le propriétaire peut être classé en tant que loueur en meublé professionnel.
Quelles sont les conditions pour bénéficier des avantages de ce statut ?
Pour que l'investisseur profite pleinement des avantages de ce statut, il doit respecter quelques conditions comme le fait d'acheter un bien meublé ou à meubler plus tard. Afin de récupérer la TVA, le bien immobilier doit être neuf. Toutefois, il est envisageable d'acquérir un logement ancien et prétendre au statut de loueur en meublé non professionnel. Le bien doit également être affecté en résidence de service, ceci implique l'existence d'équipements spécialisés. On peut citer par exemple les établissements d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes ou EHPAD, les résidences pour les étudiants, les résidences pour seniors ou encore les établissements médicalisés. Les résidences de tourisme classées sont aussi concernées par ce statut. Par ailleurs, le propriétaire doit confier la gestion de la location à une autre personne (physique ou morale) via un bail commercial, et ce, pendant au moins 9 ans.
Le dispositif s'étend sur d'autres types de location non liée à un bail commercial. C'est ainsi qu'une personne, disposant d'une chambre libre, fait louer la chambre à un étudiant afin de bénéficier d'une déduction d'impôt sur ses revenus locatifs.
Pourquoi investir dans une location meublée ?
Ouverte à tous les contribuables, la location meublée non professionnelle présente un certain nombre d'intérêts sur tous les plans. D'abord, sur le plan patrimonial, le propriétaire investit à long terme dans un patrimoine immobilier.
Sur le plan fiscal, ce type de location ne génère quasiment pas de surcoût fiscal surtout en faisant valoir l'amortissement du bien. En effet, lorsqu'on achète un bien, il perd sa valeur au fil des années à cause du temps ou tout simplement de l'usure. C'est un point à considérer, vu que le montant des amortissements sera déduit des revenus locatifs. Il est dans ce cas judicieux de faire appel à un expert-comptable. Ce dernier va déterminer précisément le montant de ces amortissements selon la méthode qui convient le mieux.
Par ailleurs, les charges liées à la gestion du bien ainsi que les intérêts de l'emprunt seront déduites du calcul fiscal. Et bien entendu, si le bien a été acquis neuf, le propriétaire peut récupérer la TVA à 20 %.
Sur le plan social, le loueur en meublé participe au développement du parc immobilier locatif privé spécialisé.
Enfin, il aura l'assurance de percevoir tous les mois un loyer en complément de son revenu ou de sa retraite, et ce, sans se soucier de gérer la location, car confiée à un bailleur commercial.
Quelques astuces pour réussir son investissement
Pour éviter à tout prix les éventuels risques de ce type d'investissement, voici quelques conseils à méditer avant de se lancer. L'emplacement du bien est un critère de taille. Pour les appartements meublés classiques, il faut veiller à ce que le bien se situe dans un quartier dynamique, bien desservi et à proximité de toutes commodités. Pour les résidences d'affaires, elles doivent être proches des zones industrielles et des quartiers d'affaires. Quant aux résidences médicalisées, il est primordial qu'elles soient ni trop près des vacarmes des grandes villes et ni trop éloignées pour que les résidents ne se sentent pas trop isolés.
Outre l'emplacement, il y a le choix du logement. Pour les résidences de tourisme, le choix du logement doit reposer sur la cible. Dans les villes ou en périphérie, les familles en vacances préfèrent les logements meublés de petite surface, genre T1 ou T2. Les studios meublés sont très appréciés par les étudiants. Pour les résidences d'accueil de personnes handicapées ou âgées, l'essentiel est de miser sur un logement moderne, bien équipée et accessible par les personnes à mobilité réduite.
Pour réussir son investissement, le loueur doit s'entourer de professionnels en commençant par un professionnel de l'immobilier qui l'aidera à trouver le bien idéal. Vient ensuite le gestionnaire de services, lequel exploitera le bien à la place du propriétaire. Enfin, sur le plan fiscal, l'expert-comptable est d'une grande aide pour définir le montant des amortissements.
Enfin, il faut toujours se préparer aux risques en souscrivant une assurance-emprunteur lors de l'achat du bien.
Quel régime fiscal choisir ?
Le propriétaire d'un bien meublé a le choix entre deux régimes d'imposition. Ainsi, il y a le régime micro-BIC. Il s'adresse surtout aux contribuables qui possèdent des locations saisonnières, des locations à usage de résidence principale ou à usage temporaire. Avec ce régime, aucune charge n'est déductible (assurance, travaux, frais d'entretien…). Cependant, le calcul du revenu net imposable ne se fait qu'après un abattement de 50 %. Ceci est de l'ordre de 71 % pour les établissements de types gîtes ruraux, meublés de tourisme ou chambres d'hôtes.
Le régime réel est l'autre option. Il permet au bailleur de déduire certaines charges comme les frais et intérêts d'emprunt, les frais de notaire, les dépenses d'entretien, les frais de travaux, des assurances ou encore la taxe foncière. Il est également possible d'amortir le bien immobilier ainsi que les mobiliers qui s'y trouvent. Passer en régime réel est une obligation dès lors que les revenus locatifs par an dépassent les 32 900 €. Dans ce cas, le propriétaire doit donc choisir le statut de loueur en meublé professionnel.
