L’immobilier ancien, peut-il être défiscalisant ?

défiscalisation immobilière

Après les dernières réformes fiscales, l’investissement dans l’immobilier ancien est devenu est une véritable aubaine pour les propriétaires. Il leur permet de bénéficier d’une défiscalisation importante plus intéressante que l’immobilier neuf après avoir fait des travaux de rénovation d’un logement ou d’un monument historique. Les dispositifs existants sont : Malraux, Borloo et Duflot (Pinel). Toutefois le recours à un intermédiaire expérimenté est de mise.

La défiscalisation dans l’ancien : le dispositif Pinel

L’investissement locatif Duflot qui a cédé la place à Pinel est également disponible dans l’ancien. La réduction peut être accordée à deux logements maximum par an, dans la limite de 300 000 euros par bien. Ceci concerne, les appartements et maisons existantes faisant l’objet de travaux lourds pour la rénovation. Ils devront posséder le label HPE rénovation 2009 ou le label BBC rénovation 2009.

Les habitations qui nécessitent des travaux

Le Pinel ancien est également adressé aux habitations qui ne répondent pas aux critères de décence définis par la loi et faisant l’objet de travaux de réhabilitation. Enfin, le dispositif est autorisé pour les locaux (bureaux) qui sont transformés en logements après travaux.

Mais pour bénéficier des avantages fiscaux du Pinel, le propriétaire doit commencer les travaux avant le 31 décembre suivant la deuxième année après l’acquisition. Seuls les biens achetés entre janvier 2013 et décembre 2016 sont concernés par ce dispositif.

La maison ou l’appartement devront être mis en location et les propriétaires bailleurs ne doivent pas dépasser un certain plafond de loyer, pour bénéficier des déductions fiscales, en fonction de la zone d’implantation du logement.

La réduction d’impôt sur le revenu est de 21% du montant de l’investissement, dans la limite de 300 000 euros, ce qui équivaut à 63 000 euros au maximum. Le bien doit ainsi être loué pendant au moins douze ans.

Borloo

Ce dispositif est dédié aux bailleurs mettant en location un bien conventionné par l’Anil (Agence nationale d’information sur le logement). Outre la déclaration de revenu, un engagement de location de l’appartement ou de la maison est imposé. Le propriétaire bénéficiera d’une déduction de 30% sur les loyers imposables pendant la période d’engagement ou de 60% si le bien est loué à bas prix (loyers sociaux, très sociaux…). Cette loi est attribuée aussi bien pour les habitations neuves que pour les anciennes. L’acquéreur est alors tenu de louer le bien pendant six ans au minimum (ou neuf ans si des travaux sont subventionnés par l’Agence nationale de l’habitat).

L’abattement fiscal peut même arriver à 70% quand il s’agit d’une location à un organisme public ou privé en vue d’une sous-location ou de l’hébergement d’une personne en difficulté. Mais pour profiter d’un tel avantage, le logement en question doit être placé dans une commune en zone tendue. Le propriétaire ne peut ni louer à une personne du même foyer fiscal que lui ni à ses ascendants ou descendants si leurs revenus sont supérieurs à un certain plafond.

La location meublée non professionnelle

Les avantages fiscaux sont accordés aux acquéreurs offrant la location des logements meublés appartenant à des résidences pour personnes âgées, pour adultes handicapés, pour étudiants, au sein d’un établissement de soins longues durées ou dans le cadre d’un lotissement touristique classé. Et pour en profiter  le logement doit être achevé depuis au moins quinze ans et avoir fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, en vue de sa location meublée à titre non professionnel.

La réduction d’impôt sur le revenu est de 11%, calculée en fonction du prix de revient du logement, s’il n’excède pas les 300 000 euros. Le bien doit être loué pendant neuf ans minimum pour profiter de cet avantage fiscal. Le particulier peut également récupérer la TVA (20%) sur le prix d’achat, au moment de la revente. (Mais la TVA est définitivement acquise par l’administration fiscale au bout de 20 ans). En cas de vente avant, l’investisseur devra rembourser la différence au fisc, sauf si le logement est repris et remis en location sous l’égide d’un bail commercial.

Le régime Malraux

Ce dispositif est appliqué dans le cadre d’une acquisition d’un bien situé dans une zone de protection architecturale, urbaine ou paysagère. Les mairies des différentes communes tiennent régulièrement à jour une liste de ces sites. Le bâtiment acheté doit, selon les textes, posséder « un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles ». Dans le cadre de la restauration le propriétaire bénéficie d’une réduction et l’abattement peut atteindre jusqu’à 36% de la somme totale des travaux, pour les résidences en secteur protégé.

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